不動産登記法、この法律は世間一般の方が通常目にする法律ではありません。民法、こちらはよく目にする法律です。民法は実体法と呼ばれており、権利義務の発生や変更、消滅といった目に見えない要件を定めるものです。○○と△△の要件がそろえば、売買により所有権が移転するとか相続によって所有権が承継されるとかが定められています。一方不動産登記法は、実体法（民法の条文には登記という用語が出てきます）の運用の手続を定めるものです。手続法と呼ばれています。

１．実体法（民法）の原則は

では不動産登記の知識は専門家任せでよいのでしょうか？所有権を例にとると、民法の要件に合致して所有権を取得したのだから、登記はどうでもよいのかといえば、そうではないのです。確かに取引の当事者間ではそれでOKでしょうが、世の中には当事者間の取引など知らない人がごまんといるのです。そうした人を民法では第三者といっているのですが、権利を取得した人が第三者に権利を主張する（第三者から所有権は私にあるよ、と主張されたら対抗する）には不動産については登記しておくことが必要なのです（民法第177条にきっちり規定されています）。逆に言えば、自分が何か行動（例えば売買契約を締結する）を起こしたにもかかわらず登記を怠っていたがため、争いに巻き込まれることなるのです。

２．相続登記は要注意

これが相続の場合はちょっと要注意なのです。遺産分割協議をして、自分の法定相続分よりも多くの取分を得た場合（例えばA土地は自分が取得することになった場合）には、やはり自らが関与したのですから登記することを考えなければなりません。しかし亡くなった方の遺言に基づいて、自分の法定相続分より多くの取分を得た場合はどうでしょうか。遺言書で「A土地は長男に相続させる」などの記載を多く見かけます。この場合は、令和元年7月までは、たとえ登記などしなくても所有権を主張（対抗）できました。自分が行動を起こしたわけではなく、民法の「相続の発生によって亡くなった方の権利を承継する」という規定（民法第896条）によって権利主張ができていたわけです。ところが民法が改正されました。自分の法定相続分を超えて取得したのだから登記しないと権利主張できないことになったのです（民法第899条の2）。自分が行動を起こしたわけでもないのに・・・
※遺言が令和元年7月1日より前に作成されていても、遺言者が令和元年7月1日以後に死亡した場合には、民法改正後の規定が適用されます。

３．実体法だけ見ていたのでは危ない！

それでは次のケースはどうでしょうか。相続が発生したが、亡くなった方の不動産登記についてはそのままにしておきました。各相続人も法定相続分の権利は承継されているのだからそのままでよい、と考えた場合です。自分自ら行動も起こしておらず、法定相続分も超えていないのです。ところがこれも許されなくなってしまったのです。令和3年4月に不動産登記法が改正、公布されました（施行は3年以内のいずれかの日）。相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記せよ、という内容です。この間に遺産分割協議をすれば当然その日から3年以内です。10万円以下の過料という罰則を伴う義務です。さすがにまだ遺産分割協議をしていない場合にはちょっとした救済策があります。自分は相続人であることを届け出ることでこの義務の履行を果たしたものとみなされます。ただし届出という行動は起こさないといけないのです（この届出義務を怠っても5万円以下の過料の罰則があります）。
こうした法改正の背景には、あまりにも相続登記をしない土地が増加し、年を経て相続人の確定すら困難を極めるなど、用地買収などによって土地を有効活用しようにもできない状況が生まれてきたことがあります。しかし、相続人が何ら行動も起こしておらず、法定相続分よりも多くの所有権を取得しないにも関わらず、登記を義務付けるといったことになったのです。

４．手続法（不動産登記法）の様相に変化が

制度は違いますが、戸籍制度を見てみましょう。戸籍制度は、国民の身分関係を登録公証するものですが、明治時代には住民の把握を目的とする人口統計資料のための戸口調査的制度であり、脱藩、浮浪の徒の取締りや徴兵制度にも利用されたことがありました。いわば行政的な面をも有していたわけです。相続登記の義務化はまさに不動産登記制度を行政的に活用しようとするものであり、その動向に留意しておく必要があるでしょう。

民法など実体法だけを見ていては、今の世の中危ない、自分自身を守るためにも不動産をお持ちの方は不動産登記法の動きにも注目してください。

如何でしたでしょうか。不動産登記については、皆さんにとっての必須の知識になりつつあります。とはいえまだまだ専門性の高い分野でもあります。皆さん自身がアンテナを張り、これはどうだろう？と感じたときには司法書士にご相談いただくのがよいのではないでしょうか。

【2021年9月11日】