“不動産個人間取引と登記申請”といえば、通常は売買と贈与を思い浮かべる。司法書士としてのチェックポイントをまとめてみた。お客様サイドに立てば、取引にあたって留意すべき事項ということになる。

まず売買についてであるが、通常であれば不動産仲介業者が売主と買主の間に入るので、司法書士が登記申請を行う場合、本当に売買契約が成立しているのかについては、最終的な契約内容の確認程度にとどまる。司法書士が本人確認、登記意思確認、そして同時履行（登記名義人の変更と代金授受）の確保のための書類の確認に注力できるのは、ひとえに不動産仲介業者様のおかげである。感謝、感謝である。

ところが、個人間取引になるとそうはいかない。不動産仲介業者がいないのだから、売買契約の成立という観点などに多くの力を注ぐことになる。

（１）まず売買契約の内容である。個人間取引が行われる場合、通常は全く知らない者同士が当事者になることはない。知人間や親族間（例えば親子）がほとんどではないだろうか。最低限ここだけは押さえておきたいことの一点目は、“契約不適合責任”の内容である。一般的には“瑕疵担保責任”と言われる。民法第562条第1項の規定で、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。」というものである。不備がある点については、それを明確にして両当事者が認識しておく必要がある。後々のトラブルの原因にもなるので、しっかりと確認しておきたい。親子間の場合で、既に対象建物の状況がよくわかっている場合などには、この条項を免責することもある。
二点目は、“危険負担”の条項、すなわち対象物件の引渡しを伴う場合の責任負担の内容だ。例えば売主、買主双方の責めによらず引渡しができなくなった場合（例えば天災など）、買主は売買代金を支払わなくてもよい、契約解除が可能だという条項である。民法第536条第1項「当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。」という規定を契約条項として明確にしておくことである。令和2年4月に民法改正（債権法）が施行されたが、改正前の規定では特定物（売買契約の対象建物）については、上記のような場合、買主は売買代金の支払義務があるとなっており、そうではないよということを特約として規定していた内容である。民法改正で明確になったとはいえ、この点はしっかりと契約条項に入れておきたい。親子間での持分売買などすでに買主が対象建物に住んでいる場合には、引渡しという概念がないのでこの条項は不要となる。
三点目は、借地上の建物の売買である。この場合には、売買に関して地主の承諾があるのか、承諾書等を確認しておく必要がある。承諾がなければ、買主は“不法占拠”ということになってしまうからだ。そして登記申請当日には、借地の登記事項証明書を取得して、地主が代わっていないことを確認しておくことは必須だ。

（２）次に売買代金の授受は、しっかり確認しておきたい。売買契約の成立という観点からは、民法第５５５条にもあるように、「ある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を払うことを約する」ことで効力を生ずるとされている。“約する”だけでよいのである。しかし、登記という局面では、申請内容として登記原因を明らかにしなければならない。「令和4年1月３１日売買」といった内容である。実際に約するだけで、代金が払われなかったとしよう。知人間だから親子間だから、「まあ、お金は後で」ということも考えられる。そうすると登記原因が“売買”でななく“贈与”ということにもなりかねない。個人間取引の場合には、両当事者が親しい間柄だけに注意が必要である。

（３）売買代金の妥当性、税金の問題も念を押しておきたい。売買代金にも相場というものがある。当事者の合意とはいえ、あまりにかけ離れた売買代金であれば注意を促しておくべきである。みなし贈与とされ贈与税の問題にもつながるからだ。ただ司法書士としてどこまで関与するのかは悩ましい。司法書士それぞれだと思うが、私は受任内容と報酬明細の内容を明確にするために「登記事務委任契約書」を交わしており、その中で「売買金額の妥当性判断及びこれに係る税金の取扱いについては本委任契約の範囲外とする」という条項を入れて注意を促している。

最後に個人間贈与について、触れておきたい。多くのケースは親が存命の間に不動産の贈与を受けておきたいという依頼である。この場合注意すべきは一点だけである。認知症などで親が意思表示できない状況になっていないかである。私は、必ず面談により本人確認と意思確認を行うこととしており、その点を受贈者である方にお伝えするとどんな状況かがよくわかる。その結果、贈与ができないという例は結構ある。贈与するなら親が元気なうち、早め早めの対応が必要だ。

【2022年1月29日】