“買戻権、買戻特約”、何か聞きなれない権利が登記されていることがある。法律専門家にとってはよく出会うものだが、一般の方には何のことかさっぱりわからない。マンションの場合、登記簿を見るとさらに「1番付記1号の付記1号、建物のみに関する」という訳のわからない記載もある。普段は全く気にもしていないが、いざ相続登記を申請する段階で気づくのである。

権利者は、○○県住宅供給公社や日本住宅公団（その後の組織変更によって、住宅・都市整備公団、都市基盤整備公団などのケースもある。現在の独立行政法人都市再生機構＝ＵＲである）となっているのではないだろうか。住宅供給公社は、、昭和40年代の居住環境良好な集団住宅等の供給を目的とした地方住宅供給公社法に基づく法人であり、日本住宅公団も昭和30年代からニュータウン開発等により住宅を供給してきた公団（現在は独立行政法人）である。物件購入後に転売をしたり宅地を居住の用途以外で使用したりした場合には、不動産を買い戻せるように買戻特約（通常5年間）という形で居住目的を貫徹する趣旨である。以下は、この登記抹消申請に係る留意点である。

（１）現在、多くの場合買戻期間は経過しているため、相続登記申請の際には「買戻権抹消」という登記申請も合わせて行うことになる。相続登記は相続人の単独申請で行うものの、買戻権抹消登記は、上記権利者との共同申請となるため、書類取り寄せなど手間がかかってしまう。もっとも不動産登記法の改正により、令和5年4月1日からは、10年経過した買戻権は単独で抹消登記できることになるため多少は手間が省けるかもしれない。“かもしれない”と書いたのは、日本住宅公団等が権利者になっている場合には、組織変更によって権利承継が行われているため、買戻期間満了日の日付（※）によっては、権利者の関与が必要になるからである（買戻権の移転登記を行った後に抹消登記を行うこととなる）。昭和56年9月以前に期間満了していれば移転登記は必要ないが、例えば平成2年9月に期間満了していれば、一旦「住宅・都市整備公団への移転登記」が必要となる。
※日本住宅公団→＜昭和56年10月1日＞→住宅・都市整備公団→＜平成11年10月1日＞→都市整備公団→＜平成16年7月1日＞→独立行政法人都市再生機構

（２）次にマンションの場合の「建物のみに関する」付記登記には留意が必要である。現在の「建物の区分所有等に関する法律（いわゆるマンション法）」では、建物部分と敷地部分（建物部分所有者の共有）を分離して処分することができないことになっている。しかし、この規定は、昭和59年1月1日に改正施行されたもので、それ以前は分離処分は禁止されていなかった。昭和59年1月以降、大半のマンションについて、建物部分と敷地部分の一体化登記（建物部分の登記に敷地権設定という登記を行い、以後建物部分に関する登記だけで敷地部分も同一の内容を公示すること）が行われたわけである。買戻特約の登記は、昭和58年以前のマンションでは、建物部分と敷地部分それぞれに付されていたため、敷地部分の登記の効力が二重にならないように建物部分の登記簿には「建物のみに関する」付記登記がなされることになった。担保権（抵当権など）については同一の登記原因であるかどうかは登記上明らかであり、共同担保目録が作成され同一の登記原因ということであれば、「建物のみに関する」付記登記は不要とされ敷地部分の担保権登記が職権抹消されることとなった（建物に関する登記の効力は敷地部分にも及ぶからである）。買戻権も同様の対応を取ればよいと思われるが、所有権に関する登記（登記簿の甲区）については、登記原因が同一であることは必ずしも明らかでないため、「建物のみに関する」付記登記がされ敷地部分にも買戻特約の登記が残されている。したがって、建物部分にこの付記登記がある場合には、敷地権となっている土地についても登記簿を確認（※）し、買戻権の抹消登記申請を忘れてはならない。
※マンション開発時に換地処分が行われているような場合は、土地については買戻特約の登記を申請できなかったことから、抹消登記を申請する必要はない。

（３）なお、買戻権抹消登記の問題ではないが、こうした古いマンションの相続登記を申請する場合には、あと一点注意事項がある。集会室や別棟の集会施設等に関する登記である。これらが共用部分である旨あるいは団地共用部分である旨の登記がされているのであれば、その処分は専有部分の持分の処分に従うとされていることから問題はないが、ケースによっては各人の共有持分が登記されている場合もある。その場合には、この部分についても相続登記が必要になる。①権利証で確認するか、②法務局備付けのマンション資料により家屋番号を閲覧し被相続人の共有持分が登記されていないかを確認しておくことである。

以上のように、昭和の時代に分譲された住宅の相続登記については、注意深く調査しておかなければならない。登記専門家である司法書士の出番といったところであろうか。

【2023年01月17日】