複数不動産の登記申請【登記】

不動産に関する登記申請の依頼を受ける際、特に不動産が複数になる場合には登録免許税の計算や申請人（登記申請の委任状をいただく方）について、原則的な取扱いのみならず、例外的な取扱いを適用して行うことが多い。常に念頭に置いておくことは、原則として“不動産ごとに”判断するという視点である（これは、あくまで最終的なチェックという視点だ）。

（１）まず登録免許税の計算である。抵当権の抹消登記の依頼があった場合、抹消すべき抵当権はいくつあるのか確認するが（同一の金融機関から借入れしているケースであっても抵当権が複数の場合がある。金融機関が複数となる場合や抹消原因・日付が異なる場合は一括で申請できないので注意）、登録免許税の計算については、不動産ごとに判断するとの原則に従い、抹消すべき抵当権がいくつあっても不動産１個につき1000円である。では不動産が20個あった場合はどうか。1000円×20個＝2万円である。25個はどうか。2万5000円にはならない。登録免許税法別表第一第１号（15）により20個を超えても上限2万円である。

次に抵当権設定登記や抵当権移転登記の場面である（抵当権移転登記は金融機関の合併等でよく生じる）。更地を購入して抵当権を設定し、後日建物（居住用住宅）を新築し追加設定する場合はどうか。債権額が2000万円とすると建物について追加設定する場合、不動産１個ごとで判断して、2000万円×1/1000（租税特別措置法第75条による軽減措置）＝2万円なのか。これは例外として登録免許税法第13条2項により1500円となる。また金融機関の合併により抵当権が移転するケースにおいて、不動産の所在により異なる管轄の法務局に申請する場合がある。この場合も、2000万円×1/1000=2万円ではなく、1500円となる（登録免許税第13条第2項の適用範囲は、抵当権の設定のみならず移転の場合も含まれる）。このケースで例外の例外という場面もある。不動産が例えば15個とか多いケースである。1500円×15個＝2万2500円であろうか。原則で計算した方が２万円ということになり安くなるので、登録免許税第13条2項を適用せずに計算することになる。

不動産1個ごとに判断する視点から、見落としがちになるのが相続登記においてマンションが対象となる場合である。マンションの場合、土地は敷地権として他の居住者と共有されており、敷地権の数も複数であるケースが多いことから一つ一つの敷地権単位ではその評価額が多くの場合、100万円以下と少額となる。この場合、租税特別措置法第84条の２の3第2項によって非課税とされている。

（２）次に申請人の判断である。甲建物はAが所有、乙土地はAとAの母Bが２分の１ずつ共有、前面の丙土地は公衆用道路として隣の方と共有しているためAとBが４分の１ずつ共有となっている。抵当権は共同担保扱いとなっている（丙土地はA持分、B持分抵当権設定となっている）。Bは高齢で認知症を患っている。さて抵当権を抹消したいが申請人は？原則どおり判断すれば、申請人はAとBということになるがBは認知症だ。困った。ただ抵当権抹消の場合、共有不動産については、共有者の一人から申請できる。この場合Aだけが申請人となればよい（もちろんBも登記権利者として記載する）。不動産ごとにみると、共有者はその不動産の保存行為を行うことができるのである。AとBが逆のケース、すなわちAが認知症の場合はどうだろうか。Bは甲土地については申請人になれないため、この共同担保扱いの抵当権抹消はBのみを申請人として登記申請することはできない（解決に時間がかかる）。

建物がある土地が、分筆されていて乙土地のみではなく乙土地と丁土地であった場合はどうか。乙土地はAの単独所有、丁土地はBの単独所有ということである（A、Bいずれも認知症でない）。不動産１個ごとに判断という原則に従い、乙土地についてはAが申請人、丁土地はBが申請人となり先のケースのようにどちらか一方のみが申請人になればよいということにはならない。土地の上に、建物が建ち共同担保として抵当権が設定されているという点では、外見上は先のケースと何ら異ならない。しかし権利状況は全く異なるのである。