不動産の売買をする際、まず売買契約書を締結する。売買契約書の内容については、不動産仲介業者が説明してくれるが、重要事項説明と称して大変長い説明が延々と行われる。そんな中でも売買代金や支払時期・方法、引渡し時期などとともに物件の瑕疵の取扱い、契約不適合責任の規定についてはじっくりと理解しながら聞いておかなけれならない。後々大きな問題が発生する可能性があるからだ。そして意外に見落としがちなのは、例えば買主が夫婦で、共有となるケースである。親族間売買で、共有とするケースも同様である。

最終的に売買契約書に署名・捺印することになるが、その欄には住所と氏名を記載するだけで共有持分といったものは一切記載されない。そして売買契約書の条項には、次のような規定がある。「（契約当事者が複数のときの特例）第〇条　売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。（以下略）」といった内容だ。この規定は、例えば夫婦で3000万円の売買代金支払いをする必要がある場合、どちらか一方が売買代金を支払わない場合、もう一方が全額を支払う必要があるということを意味している。民法の原則から言えば、売買代金の支払い債務は可分債務であり、各人は持分に相当する売買代金を支払えばよいことになっている。また、売買契約書の他の条項に「（所有権等の移転および引渡し）第〇条　本物件の所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領したときに売主から買主に移転します。」といった特約が存在するのが通常である。となると、買主の一方が売買代金を支払わないことになれば、いつまで経っても所有権を移転させることができなくなってしまう。こういった事態を回避するために契約当事者が複数のときの特例が設けられているのである。

しかし、このことが大切なことを買主の頭から消し去る要因にもなっている。買主が複数の場合、先に書いたように売買契約書に持分は記載されない。この段階で、資金の負担割合がどうだったかは頭から消え去り、持分を適当に決めてしまうのである。持分割合と資金負担割合が異なると、一方が一方に差額を贈与したものとして贈与税が課税されることになる。

法律的な説明をすれば、一個の売買契約に基づき所有権を移転するが、複数の買主の持分割合については、当事者の合意によって内部的に決定されるもので、売主との合意によって決定する性質のものではないということだ。事務的には次のようなプロセスになる。「①売買契約締結→②買主間の持分の合意→③登記申請の際に持分を明記→④所有権移転登記（持分記載）」司法書士が登記申請の依頼を受ける場合、③の段階で関与する。司法書士としては、持分割合が資金負担割合どおりになっているかを確認して、登記原因証明情報に持分を明記して登記申請を行う。この段階での確認が甘いと先に述べた贈与税の問題が生じ、一旦なされた登記を更正あるいは変更することになる。私は、様々な登記簿（登記事項証明書）を見る機会があり、持分の更正登記が行われている場面にも出会うが、多くはこうした場合かもしれない（更正登記する場合にも費用がかかっている）。

私は、このような間違いが起こらないように、共有となる買主の意識喚起をする意味でも、プロセス③の段階で、極力「持分確認書」なるものを記載していただいている。この段階での手間よりも、後で修正する方が手間と余計な費用がかかってしまうから。

【2023年11月14日】