令和６年４月から相続登記が義務化されることもあり、加えて周知広報活動の効果なのか相続登記の依頼は多くなっている。様々なケースでの相談を受けるのだが、底地の一部が親族所有で建物のみが相続財産であることもままある。底地の一部が親族の所有になっている経緯はこれまた様々であるが、先祖代々の土地で何回かの相続を経ることによって現在の状況になっているようである。建物を相続した者からすると、底地が誰かの手にわたりトラブルに巻き込まれはしないか、所有している親族が高齢のため誰かに騙されて人手に渡ってしまうことはないのか、などなど心配の種は尽きない。所有している親族も底地だけ持っていても仕方がないから、建物を所有している親族に引き渡してしまいたいと考えていることが多い。そこで相続登記と同時にこの問題を解決したい、底地を所有している親族がさらに高齢になり判断能力が衰えないうちに・・・と考える。こうした場合、いくつかの選択肢をお示しすることになる。

（１）売買、（２）生前贈与、（３）死因贈与、（４）遺言である。それぞれの法律行為は、双方が判断能力を有し、合意（遺言の場合は相手方のない単独行為）すればいずれも可能であるが、（a）税金負担の問題、（b）当事者の手間の問題を考慮しておかなければならない。税金負担面では、売買には売主サイドで不動産譲渡所得税、買主サイドで不動産取得税、生前贈与では、受贈者サイドで贈与税及び不動産取得税、死因贈与、遺言では、将来的に相続税、といった問題である。また当事者の手間という点では、売買では適切な価格決定、死因贈与、遺言では契約書や遺言を公正証書にする場合の死因贈与者や遺言者の負担などである。

以上のほか、建物を相続した者の安心感として、不動産の「実体法上の所有権移転」、「権利関係公示（＝登記）」の観点もある。権利関係公示の問題は、第三者が登場してくる場合に、公示しておくのとしないのでは大きな違いである。所有権移転と権利公示の双方を実現できるのが、売買、生前贈与であり、遺言については、権利移転も権利公示も現時点では実現できない。死因贈与は、条件付所有権移転とその仮登記という、いわば中間的な取扱いが可能である。仮登記で権利関係が公示されていれば、敢えて所有権移転をしようとする者はいないだろう、ということだ。

ここで取り上げたケースにおいては、死因贈与契約→始期付所有権移転仮登記（始期　○○の死亡）といった選択肢が効果的なような気がするがどうであろうか。死因贈与契約書を公正証書で作成しようとすると、当事者の手間の問題、特に死因贈与者に負担がかかるが、私文書でも可能である。私文書だと将来本登記する際に手間になるのではとの指摘があるが、以下の点に留意しておけば十分ではないかと考えている。まず、受贈者を「執行者」としておく。これによって本登記では、権利者＝受贈者と義務者＝執行者たる受贈者からの登記申請（実質的には単独登記申請）となる。添付資料である「３カ月以内の印鑑証明書」は執行者たる受贈者のものである。代理権限証書として委任状のほか、執行者の権限を証する「死因贈与契約書」を添付することになるが、私文書の場合には、死因贈与者の印鑑証明書の添付が必要である（私文書の真正を証明するためである）。本登記する場面では、死因贈与者は亡くなっているため印鑑証明書は取得できないので、私文書で死因贈与契約書を作成した際に印鑑証明書を頂いて保管しておくことを忘れてはならない。この印鑑証明書は、当然であるが３カ月以内のものでなくてもよい。また、本登記の段階で死因贈与契約書は訂正できないのであるから、作成時には念には念を入れて文字の間違いまでもチェックしておくこと必要である（これらの負担を軽減するのが「公正証書」である）。なお、公正証書の場合でも共通であるが、贈与者の死亡の事実を証する戸籍謄本等、底地の権利証は添付資料になるので、本登記の際に死因贈与者の相続人からお預かりすることになる。

いずれにしてもケースにより、正解が何かは異なってくる。司法書士としては、相談者から状況をよく聞き、適切な選択肢とその判断のための材料を提供していくことが必要である。

【2023年12月16日】