不動産の売買取引において司法書士が関わるケースとしては、居住用の建物・土地の売買が多い。プロセスとしては、①売主、買主が不動産業者の下で売買契約を締結し、②その後ローンの実行（買換前物件の売却代金などですべて賄う場合もある）を前提に当事者間で「売買代金のやり取り」と「物件の引渡し」が行われる（業界では、「売買決済」と呼んでいる）。司法書士がこのプロセスに関わるのは、②の局面である。そもそも売買契約は売主と買主の合意によって成立し所有権も移転しうるものであるが、不動産売買の多くは「買主が代金を支払い、売主がそれを受領した時点で所有権が移転する」との特約が付されている。所有権の移転については、第三者の誰にでもその権利を主張できなければ意味がなく、不動産登記簿上の名義を変更する「登記」を同時完了させている（民法ではこれを対抗要件と呼んでいる）。代金のやり取りについては銀行口座で確認できる一方で、登記については必要な書類が整い法務局に申請さえすれば確実に不動産登記簿の名義が変わる確証がなければ上記の特約を同時実現できない。その確証も”代金のやり取りを行った時点で“なければならない。この点を確実に担保する役割が司法書士である（a）。
これとは別次元の問題として、不動産売買においては売買当事者（特に売主）がなりすましによって誰か別の人間に置き換わっていないかというリスクが常に付きまとう。あるいは認知症などで売買当事者のいずれかに判断能力がなく法律行為そのものが無効になるというリスクもある。この点を確認するのも司法書士である（b）。

以上のような役割を司法書士が果たすには、②の局面において、売買当事者、不動産業者、司法書士が一同に会することが最も確実である。しかし、売買当事者の一方或いは双方が当日来れないこともある。このケースでは、事前に司法書士が登記申請に「必要な書類を完全に取り揃え」かつ「本人確認・意思確認」をしておく必要がある。当日は買主に必要書類が整ったことを連絡し代金を振り込んでいただき、売主に着金を確認する流れとなる（ローンを利用する場合には金融機関への連絡を行う）。売主、買主双方（加えて金融機関）から登記申請の委任を受けていることで可能になる。

ある日、私（事務所は横浜である）はこれまで様々な相談に乗ってきた方から、遠隔地の不動産売却の相談があった。相談者（売主）は東京にいるが、関西の実家を関西在住の方に売却することになった。ただし引渡し当日に関西に行くことができないとのこと。不動産業者からは、関東にも関西にも拠点を持つ司法書士法人を推奨されたらしいが、全く知らない司法書士には委任したくないとの意向。私としては信頼されている証であり大変喜ばしい話であるが、私自身が関西にまで出張して買主からも委任を受けるのであろうか。ここは不動産業者と相談である。売主の意向が固いのであれば、買主から関西にも関東にも拠点を持つ司法書士法人に委任をしていただく。関西でよく行われている買主と売主が別々の司法書士に委任をする大阪方式とか京都方式と呼ばれている方式である（ただし上記（a）及び（b）の司法書士の役割が全うできることが絶対条件である）。やり方としては、次のようになる。売主（＝登記義務者）代理人として、私は売主から委任を受けて売主側の書類を取り揃え、本人確認・意思確認まで行い、買主側の司法書士法人に復代理人となっていただき、法務局に登記申請を行ってもらう。当日は買主側の司法書士（司法書士法人の東京拠点）が必要書類を確認し、確認後買主に連絡し代金振込みを依頼、売主の着金確認は私が連絡を受け、必要書類を買主側の司法書士に手渡すという手順となる。※この場合でも買主側の司法書士（＝復代理人）は何らかの方法で売主の本人確認・意思確認を行うことは必要であろう。

また通常不動産売買における登記費用は買主が負担するため、売主側の司法書士は報酬をいただけないのではないかとの問題がある。しかし、売主からの既存の信頼関係を重視した依頼でもあり報酬をいただいても問題はなかろうと思う。更に突っ込んで今回の案件を基に様々なケース・組合せを考えてみたが、遠隔地不動産売買において、いわゆる大阪方式や京都方式で司法書士の役割（a）(b)を充足させるのは、（私のような個人事務所の場合には）今回書かせていただいたケースなど極めて限定的なものではないかとの結論である。いずれにせよ個別案件ごとにやり方を工夫していくことになろう。

【2025年6月5日】